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Una delle immagini emblematiche del progresso vede un esercito di gru presiedere alla costruzione di un nuovo gruppo di grattacieli. Al contrario, l’immagine di quegli stessi edifici vuoti è un simbolo di decadenza. Quest’ultima immagine è sempre più prevalente nelle città del mondo; i progettisti continuano a immettere nuove strutture sul mercato, mentre un cambiamento nei modelli di lavoro sta riducendo la domanda.
Molto prima che l’uragano Harvey si abbattesse su Houston, la città stava già lottando con un’epidemia di edifici vuoti: quasi un quinto degli uffici, pari a circa 4,5 milioni di metri quadrati, era vuoto, il tasso più elevato degli Stati Uniti. Il numero di edifici vuoti a Washington DC è al massimo da 25 anni; a Shanghai, anche il più grande edificio della Cina fatica ad attrarre nuovi inquilini, mentre le aziende cercano di ridurre i costi in un contesto di rallentamento economico sempre più vasto.
L’agenzia di consulenza immobiliare JLL, nella sua più recente prospettiva sul mercato globale, afferma che, mentre l’attività di leasing di uffici è rimasta salda nella prima metà dell’anno, i tassi di abbandono degli edifici, in particolare negli Stati Uniti e in Asia, dovrebbero aumentare verso la fine del 2017.
Una delle possibili ragioni è suggerita dalla società di servizi immobiliari Cushman & Wakefield, che si è chiesta: "il mondo sta forse attraversando una fase di cementificazione?"
"Nel mondo è in corso un boom di edifici per uffici senza precedenti, con quasi 700 milioni di metri quadrati di spazi in costruzione che verranno consegnati tra adesso e la fine del 2019", afferma la società. "È come ricreare nei prossimi tre anni l’equivalente di cinque città in spazi per uffici: Washington DC, Dallas, Londra, Singapore e Shanghai".
Questo sviluppo appare strano, dato che molte aziende stanno pensando seriamente a come rendere i propri uffici più efficienti. Già nel 2013, Forbes aveva notato che la compagnia di assicurazioni Aetna si era liberata di quasi 2,5 milioni di metri quadrati di spazi per uffici, risparmiando 78 milioni di dollari l’anno, dato che il 47% della sua forza lavoro complessiva di 35.000 dipendenti utilizzava spazi di lavoro flessibili.
Come afferma la società di consulenza per l’edilizia Aecom, "In media il 40% degli spazi per uffici è vuoto durante l’intera giornata lavorativa; eppure le aziende pagano per questo spazio vuoto".
Le aree di lavoro collaborative senza stazioni fisse "riducono la quantità di immobili costosi per i dipendenti senza che questi avvertano una pressione eccessiva", riferisce The Economist.
L’editorialista di Bloomberg Lionel Laurent aggiunge che, almeno a Londra, "l’impatto crescente della tecnologia nella capitale ha trasformato l’attività relativamente semplice di costruire più edifici in una corsa alle armi ispirata alla Silicon Valley, per realizzare vere e proprie cattedrali di spazi di lavoro sempre più suggestive e più ispirate (basti pensare alla navicella spaziale realizzata da Apple a San Francisco). Nel frattempo le banche, sempre più a corto di liquidità, schiacciano il personale in spazi sempre più angusti per accorpare più uffici in uno. Entrambe queste tendenze lasciano le loro proprietà vuote".
La società di consulenza immobiliare Savills ha dichiarato questa estate che "la crescita degli spazi per uffici arredati sta rivoluzionando il mercato tradizionale degli immobili commerciali".
Come risultato di tutte queste tendenze, il mondo delle proprietà commerciali sembra essere prossimo a un cambiamento strutturale, in cui i mobile worker contribuiscono a rendere una parte significativa dei tradizionali spazi per uffici obsoleti e inefficienti. Dato che sempre più persone lavorano da remoto per almeno una parte della settimana, le aziende di ogni dimensione dovranno scegliere tra pagare per uno spazio vuoto o ridurre gli spazi per uffici permanenti e optare per soluzioni più flessibili.
In un recente articolo apparso sulla Harvard Business Review, Diane Mulcahy, autrice di The Gig Economy, ha dichiarato che i costi diretti di mantenimento degli uffici tradizionali sono elevati: un’azienda media negli Stati Uniti spende più di 12.000 dollari per dipendente all’anno in spazi per uffici. "È difficile trovare un caso di ROI per gli uffici; ancora più difficile è trovare una società che ne ottenga uno consistente", ha aggiunto la Mulcahy.
Gran parte della crescita che emerge sul mercato non viene dai procacciatori tradizionali di uffici ma da provider di spazi di lavoro comuni. Il sito Web di immobili commerciali Bisnow afferma che qualsiasi "aumento dell’occupazione è dovuto in gran parte alla cultura del co-working che sta travolgendo il settore". I provider di spazi per uffici flessibili hanno rappresentato oltre il 7% delle attività di leasing a Londra negli ultimi tre anni, rispetto all’1-3% della maggior parte del decennio precedente. Anche città come Parigi e Berlino hanno visto una crescita rapida.
"La sperimentazione e l’adozione di nuovi tipi e formati di spazi, così come un aumento della quantità di spazi condivisi, comunitari o collaborativi all’interno dei portafogli, sono tutti in aumento", afferma JLL.
Di conseguenza, come afferma Cushman & Wakefield, "da questa prospettiva, forse il mondo non sta affatto attraversando una fase di cementificazione. Forse il mondo sta finalmente aggiornando il suo inventario di uffici, dando finalmente ai locatari più di ciò che desiderano davvero".
Tuttavia, coincidendo con alcuni grandi cambiamenti nel modo in cui i lavoratori utilizzano gli uffici, questo aggiornamento minaccia seriamente gli uffici più obsoleti e qualitativamente inferiori. Questi uffici non sono adattati alle nuove esigenze del mondo del lavoro e devono cercare di sopravvivere.
